在ptt看到的算法,整理過來,簡單的公式如下

報酬率=獲利/本金

獲利=收入-支出=房租收入-每月房貸-管理費-雜費

本金=頭期款

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500萬公寓,頭期款100萬,貸款400萬

貸款每月本利需還約 400x55(簡易公式)=2萬2  [另一速算公式 4(佰萬)/2=2萬]

每月管理費1000元,房租2萬

每年投資報酬率=(房租*12 -  房貸*12 - 管理費*12)/頭期款= (24w-26.4w-1.2w)/100w= -3.6%

 

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沒看錯,投資報酬率是負3.6%。因為計算的是"出租物件"的投資報酬率。代表你本金投入100萬,每年還要倒貼3.6萬

事實上,房屋出租平均其實應該用10月來計算,必需扣除空窗期,才比較接近真正的投資報酬率。(變成每年倒貼7.6萬)

 

在不考慮物價波動上,假設20年後,房子平盤500萬賣出。本金100萬加上每年倒貼3.6萬=>20年=72萬,20年後總支出為172萬,總收入為500萬

總報酬=收入/本金=500/172=291%,平均每年報酬約為5.5% (20年滿租的情況下)

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結論:這個物件,以投資觀點來看,不在於當包租公數鈔票,而在於物件20年後賣出的價值。

20年後物件賣出的價值取決於"地點"。

站在出租的角度,完全是不及格的投資。

至於20年後會不會賺錢?就跟買股票不考慮配息,單純考慮賺價差,賣出以後才會知道。

 

 

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